時代地產豪賭珠三角

2016-03-08 05:06:53
按照時代地產開發周期計算,廣州及佛山地王項目將于2017年投入市場,如何在高溢價與高周轉間實現平衡,仍是時代地產管理層接下來亟待面對的挑戰。

三大“地王”考驗操盤能力,劍指600億市場

時代地產豪賭珠三角

時代周報記者 胡天祥 發自廣州

2月23日,時代地產控股有限公司(01233.HK,以下簡稱“時代地產”)在香港發布其2015年全年業績,報告顯示,2015年,時代地產營業額達136.4億元,同比增幅30.9%。公司擁有人應占利潤為14.21億元,同比增幅11.1%。報告期內,公司合同銷售額約195.08億元,總銷售面積約216.5萬平方米,較2014年分別增長28.1%及55.1%。

1999年成立于廣州市白云區,2013年底才完成上市的時代地產,是近年來廣東地區業績增長最快的房企之一。2012-2015年,時代地產的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元、152.34億元和195.08億元,四年間實現翻倍增長,年復合增長率超40%。

不過,受公司2014年部分減價項目交付到2015年,以及毛利率較高項目要在2017年確認兩方面的“拖累”,2015年時代地產毛利率及核心凈利潤率均呈現不同程度下降。

一面是銷售額從2012年70億元到2015年195億元的規?;鲩L;另一面則是略顯激進的拿地策略將使其利潤率進一步承壓。從2015年年末至2016年年初,時代地產相繼在廣州、佛山兩地連拿三幅地王,其中兩幅樓面價均超1.5萬元/平方米,“面粉貴過面包”。

站在近200億元銷售額風口,深耕珠三角區域的時代地產,將如何平衡其財務杠桿?按照時代地產開發周期計算,廣州及佛山地王項目將于2017年投入市場,如何在高溢價與高周轉間實現平衡,仍是時代地產管理層接下來亟待面對的挑戰。

凈負債率逐年下降

據時代地產公布數據顯示,年度毛利率及核心凈利率分別為26.0%及10.8%。毛利潤率較上年下降4.6個百分點;核心的凈利潤率是10.8%,同比下降了1.8個百分點。

而隨著公司在2013年末上市以及利潤大幅增長,時代地產此前高企的凈負債率亦逐年降低。2012年,該公司凈負債率曾高達116.2%,時至2013年,該數據降至93.2%。截至2014年底,時代地產的凈負債率為94%。

2015 年,時代地產成功發行 5 年期 20 億元和 3 年期30億元公司債,票面利率分別為 6.75%和 7.85%,平均融資成本降至 8.6%。截至 2015 年底,時代地產凈負債率降至 77.3%(業內公認70%是凈負債率警戒線)。

標準普爾信用分析師李俊文表示:“時代地產的財務自律性未經考驗,該公司還面臨快速擴張帶來的執行風險和項目有限帶來的集中度風險。但時代地產在廣東省穩固的市場地位和普通住宅市場定位帶來的良好經營效率抵消上述劣勢。”

據悉,2016年時代地產全年銷售目標為215億元,僅在去年合同銷售金額的基礎上增長10%。時代地產品牌管理部在接受時代周報記者書面采訪時表示,公司一直在穩健的前提下保持業績增長,絕不盲目追求規模。

不過,雖然2015年時代地產上交了一份不錯的業績單,但其毛利率仍同比下降4.6%至26.0%,核心凈利潤率同比下降1.8%至10.8%。

時代周報記者透過年報獲悉,自2013年上市以來,時代地產毛利率一直處于波動狀態。2013年,時代地產毛利率低至24.14%,2014年回升至30.58%,2015年再降至26%。

在給時代周報記者的回復中,時代地產表示,毛利率的下降主要是2014年市場減價影響到2015年毛利率,而26%的毛利率,跟同行相比來說,屬于合理的水平。WIND資訊數據統計顯示,申萬一級行業下房地產類142家房企2015年三季度銷售毛利率為28.4%,凈利潤率為9.66%。

時代地產董事會主席岑釗雄則在業績會上展望,2015年的結轉毛利更多是反映2014年的情況,而2015年我們的銷售價格穩定,預期年毛利率不會低于目前的水平。

連刷三地王或激化入市風險

然而,對于“穩中求發展”的時代地產而言,在拿地上仍不乏激進的樣本。

2015年11月24日,時代地產以總價24.69億元、配建3600平方米奪得番禺市橋南宅地,樓面地價16401元/平方米,成為番禺市橋板塊的單價第一。2015年12月23日,時代地產經過47輪競價,最終以樓面地價9662元/平方米、總價8.55億元、溢價率66% 競得佛山南海一宗商住地,刷新佛山單價地王紀錄。2016年1月22日,時代地產以64億元總價、折合15298.12元/平方米樓面地價拿下佛山南海大瀝鎮黃岐泌沖沿江路地塊。

據悉,時代地產佛山大瀝鎮地塊相鄰的時代水岸目前在售洋房均價15000-1.6萬元/平方米,保利紫山國際洋房售價約1.2萬元/平方米,綠地香樹花城洋房售價約1.2萬元/平方米。而目前市橋周邊在售樓盤價格則為1.8萬-2萬元/平方米。

合富輝煌首席分析師黎文江曾對媒體表示,如要保證利潤,時代地產市橋地塊項目入市價格將在3萬元/平方米左右。

中原地產項目部總經理黃韜則認為,時代地產做豪宅有經驗,假如找準圈層、找準目標群體,上述項目售價賣3萬元/平方米以上并非沒有可能。

廣州資深地產專家韓世同告訴時代周報記者,一直以來,時代地產在發展及拿地方面都較為穩健和理性,但其在廣州、佛山三幅地王樓面價仍偏高,“我個人一直不贊同房企拿地王,如果地價和現售樓價差不多。一旦大勢不漲,就沒辦法逆轉”。

“大家關心公司在佛山拿地價格過高,但大家應該都清楚佛山跟廣州的關系。時代地產將佛山東部視為廣州市場的一部分,2015年佛山項目60%-70%是由廣州市民購買的,因此我們將其視作廣州市場,所以,在佛山的拿地價格略高一點也是合理的。”岑釗雄如是稱。

不過,透過數據不難發現,受多幅高價地影響,時代地產土地成本亦開始逐年遞增。2013年,時代地產土地平均成本為1051元/平方米,2014年土地平均成本為1305元/平方米,2015年再升至1994元/平方米。

標普預計,由于土地成本上升以及廣東省部分主要城市的競爭加劇,因此時代地產的利潤率將在2016年和2017年繼續面臨壓力。

岑釗雄則表示,時代地產拿地的方式存在多樣化,除了公開招拍掛,還有合作、協議出讓的地塊,整體的土地成本仍然在可控范圍。

未來將增加改善性住宅比重

誠然,上述三幅地塊僅是時代地產近年來購地的縮影。2015年,時代地產在土地市場表現活躍,集團斥資108.85億元新購13個項目,堪稱集團近年來最大規模的土地增持。

不過,按照時代地產一貫的土地收購意愿,是將購地支出限制在年合約銷售額的40%以下。2015年時代地產實現合同銷售額約195.08億元,照此推算,其購地支出約占其年合約銷售額的50%以上,素以穩健著稱的時代地產,為何頻頻拿地且不乏“地王”?

有業內分析指出,時代地產本來就是走低成本拿地、快速周轉的穩健發展路子,加上其部分樓盤定價確實過高,同時碰上金融面的緊縮,無論從外部還是內部,都沒有支持其高速擴張的理由。

“時代地產每年的銷售目標將基于對集團發展節奏的把控,定在一個合理的位置。”岑釗雄亦承認,速度增長過快不是很好的策略。但岑釗雄同時認為,未來更多資源將流向主要的經濟圈,在現階段購入有潛力的土地,是有前瞻性的,“2015年我們購買了十幾塊地,有些地階段性價格不算低,但是買入之前有過深入的介入,并不是盲目購買高價的土地”。

據悉,截至2015年12月31日,時代地產總土地儲備約為1056萬平方米。 按照時代地產開發節奏,上述土地足夠其未來三至五年發展所需。時代周報記者從時代地產處了解到,2016年,公司將加大對珠三角區域的投資力度,并拓展珠三角其余有增長潛力的城市,使其在珠三角的布局更加完整。

而針對僅局限于深耕珠三角區域難以更大限度擴大公司規模的質疑,岑釗雄指出:“珠三角區域的市場容量能夠支持一家企業做到五六百億,或者更多。因此這個區域的容量是足夠的。政府的政策能夠配合得到的話,也不需要太長的時間,我們可以使目前的規模上到更好的臺階。”

交銀國際預測,接下來時代地產應該會繼續把投資重點放在核心城市,包括廣州、佛山和珠海,因為上述城市具有較高銷售率和良好的房地產價格增長。

時代周報記者了解到,為了配合其深耕珠三角區域的戰略發展,同時提高其利潤率,此前一直側重于普通住宅市場,并采取快速周轉業務模式的時代地產,亦在2016年提出將加大改善性住宅的比重。

“我們目前剛需的比重大一些,改善型的比重小一些。按照100%劃分,剛需占了65%左右,改善型占了35%”。岑釗雄如是稱。

據悉,此前144平方米及更小戶型的住宅曾占2013年時代地產合約銷售額的75%以上。廣東省二、三線城市持續城鎮化將為其產品帶來可持續的需求,但普通住宅市場業務戰略導致其利潤率較低。

韓世同告訴時代周報記者,此前時代地產采取的模式,尤其在低潮期,是最抗風險的,但隨著房地產市場的回暖,產品線的改變也是與市場同步的表現。

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