東莞樓市局部回暖 漲價毀約亂象顯現

蔡穎
2020-06-16 03:56:32
據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,5月東莞住宅網簽成交面積約52萬平方米,環比上漲18%,同比上漲13%,創下近4年同期新高紀錄。6月1―7日,東莞全市成交1056套,連續4周成交超千套。


“東莞樓市是從4月初開始火起來?!苯魅肃嶆茫ɑ┰跂|莞臨深片區鳳崗從事中介近五年,年初突然到來的新冠肺炎疫情讓她一度懷疑能否保住飯碗。

“2―3月一單都沒開,進入4月后,客源突然多起來了,4月、5月分別開了六七單,已經超過去年同期業績了?!?月14日,鄭婷向時代周報記者表示。

據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,5月東莞住宅網簽成交面積約52萬平方米,環比上漲18%,同比上漲13%,創下近4年同期新高紀錄。6月1―7日,東莞全市成交1056套,連續4周成交超千套。

與此同時,成交價水漲船高。

《62城二手房冰山指數漲幅排名(157期)》顯示,6月第一周,東莞二手房漲幅首次超過深圳,排名全國第一。

在鄭婷帶客戶看房過程中,漲價、業務毀約的情況也開始出現?!拔覐?月份開始帶一位深圳客戶去看房,最后成交價比掛牌價多了15萬元?!?/p>

銷售市場的火熱同樣出現在土地端。

與鄭婷一樣感受到東莞市場變化的還有王藝(化名),他是一名國有房企華南區域的投拓人士,東莞是他重點關注的城市。

6月13日,王藝向時代周報記者指出:“上半年房企在東莞拿地勢頭還是頗為積極的,像東坑、沙田、厚街多個區域的樓面價都被打破?!?/p>

這樣的熱度能否代表東莞樓市的全貌?并不盡然。

“事實上,臨深片區的鳳崗、塘廈、長安,以及華為所在的松山湖片區,上漲較快,而謝崗、洪梅和茶山房價環比均出現小幅下降?!编嶆帽硎?。

而在王藝看來,東莞近幾年城市規劃和產業引進做得較好,土地供應量持續加大,房地產市場平穩上漲,但也僅有臨深片區和熱點板塊被看好?!白罱鼥|莞市場還是太熱了,我們還是下半年看看有沒有機會吧?!?

臨深片區回暖超預期

橫盤已久的東莞樓市,在今年疫情后卻意外復蘇。其中,熱度較高的區域集中在臨深片區的鳳崗、華為所在的松山湖。

據合富數據,東莞有14個鎮街一手住宅成交均價超2萬元/平方米,其中鳳崗成交均價在2.9萬元/平方米,環比上升3%,松山湖成交均價為3.4萬元/平方米,漲幅環比高達107%。


“今年2―3月,我僅領取了基本工資,我們店的大多數同事也是一樣,大家都在焦慮如何開單,心情一度低落到谷底?!被貞浧鹉瓿醯墓ぷ鹘洑v,鄭婷感慨道。

然而,驚喜來得比預期更快,從4月開始,市場的復蘇令鄭婷信心迅速恢復。

“現在鳳崗的價格已經處于高位,步梯房單價都在2萬元/平方米了,新一點的二手房價格在2.7萬―2.9萬元/平方米,部分已經到3.2萬元/平方米?!?鄭婷表示,整體來看,現在鳳崗的房價比之前高出3000―5000元/平方米。

部分新盤同樣受到熱捧。位于鳳崗永盛大街的萬科四季花城,在不到1個月就消化了加推的30套房源。

6月13日,該項目的銷售人員告訴時代周報記者,在去年11月,該小區開盤價在2.7萬元/平方米,而在今年五一加推的最后一期房源,單價已經漲至3.2萬―3.4萬元/平方米,也沒有打消購房者的購房熱情,樓層較好、面積適中的戶型在五一期間就已消化了一半,剩余基本是樓層較低的戶型。

除鳳崗外,華為所處的松山湖片區整體房價也一路飆升。在松山湖片區從事中介工作近5年的李想(化名),是直接見證者。

6月13日,李想告訴時代周報記者,“在2015年同期,松山湖片區房價不過萬元左右,安居客網站中,松山湖6月房價達到36445元/平方米?!?/p>

他向時代周報記者表示,整個松山湖片區的放盤量少了,隨著產業布局完善,市場需求不斷增加,業主心態也發生了變化。

“昨天一個業主在以簽約320萬元總價,4萬元/平方米的單價賣出了一套80平方米的小兩居,簽完合同后,他就后悔了,并表示想毀約?!崩钕胂驎r代周報記者說道。

記者在貝殼找房APP上查詢該小區的歷史成交價,數據顯示,5月初,成交單價尚在3.7萬元/平方米,僅在一個月之后,最高掛牌價已經上漲至5萬元/平方米。

在鳳崗以及松山湖市場火熱背后,東莞樓市另一面卻顯得有些冷清。

根據合富數據,5月份,虎門、橋頭的成交量分別同比下降64%以及82%,謝崗、洪梅和茶山房價環比均出現小幅下降,其中,謝崗環比下降22%。

分化背后,來自深圳的購買力托起了東南臨深片區市場的火熱?!傍P崗、塘廈的客戶群,幾乎80%都是深圳客?!编嶆帽硎?。

在深圳打拼近10年的劉星(化名)便是其中一員,深圳居高不下的房價讓她望而卻步,于是她將目光鎖定至臨深的東莞,今年5月她以240萬元的總價在鳳崗購買了一套87平方米的小三房。?

土地市場熱度不減

樓市熱潮洶涌,東莞的土地熱度也持續不減。

合富數據顯示,今年1―5月政府推地明顯,1―5月商住共掛牌15宗,約70.8萬平方米,成交12宗,約59.8萬平方米,供需創近5年來最高紀錄。

據克而瑞數據,東莞6月入市地塊12宗,總占地面積約75.6萬平方米,總起價約189.6億元,均為商住地塊。

房企的拿地熱情也被點燃,溢價在20%以上的項目頻頻成交,而東莞東坑、沙田、厚街等多個區域的樓面地價紀錄不斷被刷新。

進入6月,厚街區域的樓面地價紀錄再次被打破。

6月3日,廣東東莞厚街一宗商住地競拍出讓,經71輪競價,最終卓越以17.1億元摘得該地塊,溢價率達85.85%,樓面價13842元/平方米。

這一可售樓面價刷新今年3月佳兆業創下的東莞厚街樓面價紀錄,成為厚街單價最貴地塊。

往前回溯,5月期間,宏發集團以及世茂分別以可售樓面價約10387元/平方米、13022元/平方米刷新了東坑、沙田最貴地塊紀錄。

疫情下,受銷售回款影響,不少房企都對全年投資額進行適度縮減。從4月起,伴隨著市場逐漸復蘇,大灣區仍是絕大多數房企 “重倉”的不二選擇。其中,東莞占據重要一席。

“就目前來看,粵港澳大灣區的主力城市僅深圳、東莞、廣州、佛山四個,在我們公司的內部分析中,深圳、廣州的進入難度較大,不可控因素也較多,相較之下,東莞、佛山更為容易?!?/p>

王藝指出,在地理位置上,東莞的地緣優勢優于佛山,同時被廣州、深圳、香港三大一線城市放置在中間,這種區位優勢在全國范圍內都是獨一無二的。

東莞在區域銷售業績中的突出表現,也決定了眾多房企對這座城市的投資熱情不會縮減。

以萬科、碧桂園為例,2019年,萬科在東莞完成了251億元的成交金額,成交面積達113.9萬平方米,而碧桂園,成交金額也高達154億元。

6月12日,萬科人士告訴時代周報記者,東莞在萬科集團一直是最賺錢的城市之一。

除此之外,東莞庫存告急也促使房企加大拿地力度。

東莞中原戰略研究中心監測數據顯示,截至5月31日,東莞住宅庫存套數29316套,庫存面積持續回落至374萬平方米,環比下跌6%,同比下跌24%,庫存持續走低,回到2017年的低位水平。按照過去一年消化速度計算,5月底住宅庫存消化周期為8.5個月。

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