后浪買房圖鑒:“精致窮”就是全部

2020-06-01 10:22:28





《后浪》火了。


五四青年節當天,視頻網站B站發布了該短視頻,一時間,引發巨大關注。10小時內彈幕數超過5萬,點贊數超48萬。

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“后浪”代表著年輕人,”前浪“代表著中老年人。仿佛自帶彈幕——“前浪被后浪拍死在沙灘上”,視頻在獲得全網關注的同時引起了巨大爭議。

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無論人們如何看待這支視頻,一支宣傳片能夠引起如此關注,更加說明“后浪”永遠都是時代的焦點。無論是過去的80后還是現在90后,任何關于年輕一代的話題總是能輕易獲得關注,引發焦慮。

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傳統的渠道因為他們帶來的新的生活方式而瓦解;崛起的新消費習慣不斷消解著市場的判斷。年輕一代的崛起在為社會帶來新力量的同時也不定地摧毀著原有的體系。當年輕人在消費市場中占據的地位越來越高,消費市場自然想越加拼命求得年輕人的擁抱。焦慮和盲目驅使著人們不斷對新的一代進行解讀和分析。


這樣當然沒錯,只是誤解總是無處不在。其中最常見的,就是“90后不買房”。


房子可以說是我們普通人一生中能夠消費的最大商品,也是我們個人生活變遷的見證者之一。只要我們在城市生活中所需要的戶口、學位等資源還與房子深度捆綁,那“買房”話題就始終會在個人生活中占據著重要的地位。


夜幕下的北京樓房|陳鳴默攝

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但就在2014年年初,網絡紅人馬佳佳受邀前往萬科演講,拋出“90后壓根就不買房”言論,震動地產界。2015年,中國社會科學院一份報告顯示,更看重個人價值的90后大學畢業生,可能成為“不買房一代”。他們當中只有三分之一接受“為了買房,我愿意降低生活質量”;另有超55%的90后畢業生,選擇“如果要背上沉重的房貸,我寧愿不買房”。

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逐漸攀升的房價,不斷發展的長租公寓,持續下降的結婚率,種種表象似乎都為“90后不買房”增添了更有說服力的注腳。

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然而時代數據分析了大量年輕人買房的數據后,發現隨著年齡的增長,他們對房子的認知和期盼發生了巨大的變化,在近年甚至已經成為了購房群體中新崛起的力量。而他們的選擇和喜好也最終影響到了當代樓市的發展。



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10套中有3套被他們買走了



仔細研究數據,我們就能發現,90后其實并不是不愛買房,只是還沒到買房的“黃金年齡”。


在馬佳佳發表震驚言論的2014年,90后群體中,年紀最大的24歲,最小的僅有15歲。


一般來說,在世界范圍內,各國的購房的主力軍主要集中在25-44 歲這個年齡階段。不管是在英國還是日本,這個年齡區間內首次置業人口的比例都在 68% 以上。在美國,購買首套房的人平均年齡為33歲。在中國也一樣。



尼爾森市場研究公司2019年發布的一份報告也印證了這個觀點。在中國,在校學生是沒有房貸的。而90后中工作人群的房貸比例遠高于95后工作人群。


但年齡并不是造成這一差異的主要來源。真正讓年輕人們做下買房決定,甘心背負房貸的主要契機是結婚生子。


2020年,第一批90后正式進入30歲。


他們中的許多人開始組建家庭準備結婚,房子成了必須考慮的首要問題。數據顯示,未婚人群中只有3%有房貸;但是在已婚的年輕人,特別是已婚有孩的年輕人中,房貸比例并不低,達到了30%和38%。



個人發展是年輕人買房的另一個重要契機。截至今年,90后群體中工作時間最長的達到8年。隨著在職場的各個領域展露頭角,他們的收入也在隨著工作經驗的累積而相應增加。在此時加入買房大軍,實屬當然。

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貝殼研究院在調查了23個一二線城市的33萬單購房行為以及部分在線調研數據后發現,從2015年開始,購房者中90后的占比不斷增加。2019年,他們已經取代70后,成為樓市第二大主力購房群體。處于20——30歲年齡段的他們正式進入了購房需求高峰期。





現實里第一套房:

更小,更遠,更啃老


最終年輕人買了房,但卻是父母替他們支付了大部分。


在過去經濟快速發展、90后不斷成長的這十年間,房價也在飛速上漲。一篇2015年發表于NBER的一篇論文《Demystifying the Chinese Housing Boom》在計算了2003-2013中國120個城市的房價指數后發現,北京在這十年間,房價上漲最為明顯,翻了七倍;廣州翻了5.1倍,上海翻了4.43倍,深圳則翻了3.65倍。

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而正如我們所知,在2013年后,這四所城市的房價沒有停滯,而是迎來新一輪暴漲。即使經歷了2019年的寒冬,2020年初的疫情,四大一線城市的房價也依舊堅挺。據某二手房網站數據顯示,北京地區在5月份的房價為 58587 元/㎡,上海為51722元/㎡,廣州為30818元/㎡。而前段時間經過了房價大漲的深圳,現在均價已經達到62105元/㎡。

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暴漲的房價遠遠超出了年輕人的購買能力。5月14日,易居研究院發布的《全球80城房價收入比研究報告》中,北上廣深的房價收入比均位居前十。最高的是深圳,位居第二,房價收入比達到43.5,即使是最低的廣州房價收入比也達到34.1。年輕人們不吃不喝不納稅,攢下所有工資,也需要三四十年才能買得起一套房。



概括講,對絕大多數年輕人來說,靠自己買房是不現實的?!案改搞y行”則成了90后購房資金的最大來源。數據顯示,62.2%年輕人都在父母的資助下買房,其中15.6%的年輕人的房子完全由父母購買。



但即使有了父母的資助,經濟實力較弱的年輕人能拿出來的購房預算仍然有限。在“90后”的買房預算方面,150萬以內的占比最高,合計達到49.4%。其中,100萬以內占比為27.2%,100—150萬之間的占比為22.2%。



這樣的情況,想要買房,只能犧牲生活空間。因此年輕人們選擇住的更遠,也更小。

數據顯示,在購房選址上,90后的更多選擇在“邊緣”位置。以北京為例,2019年北京的90后購房群體中半數選擇在非核心城區置業,相較80、70后分別高出6.5和11.6個百分點。從城區看,90后購房群體更偏好的區域是朝陽、豐臺和昌平,多為次核心城區或是近郊。



在戶型的選擇上,年輕人也做出了讓步。雖然52.8%的90后都希望能住上90—120平方米的三居室。



但實際上購買兩居室的年輕人占比達到51.6%,在房價更高的一線城市,更有19.8%的90后選擇住進了一居室。






但再窮也不能窮品質


為了在這個時代攢下一套不動產,90后們放棄了繁華熱鬧的中心城區,犧牲了理想戶型,但有些是他們絕對無法放棄的。


他們在中國經濟開放和高速增長中長大?,家庭財富的增長讓他們有著比上一代更強的消費欲望和能力,對于高端產品和服務更有要求。同時更高的教育水平和更多開闊眼界的機會,作為消費者,他們也更加關注環境保護和可持續發展。這樣的特點充分的展現在他們對人生第一套房的選擇上。


對外,環境要求舒適便捷。


房子住址可以遠,但附近交通不能差。近八成的90后表示只能接受上下班通勤時間在60分鐘以內,其中更有37.2%的人認為通勤時間應該在30分鐘及其以下。因此房子附近的交通條件成了影響他們選房的第一大要素。

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居住戶型可以小,周邊環境不能差??旖荼憷纳铙w驗成為了90后購房時的硬指標,從社區是否有良好的生活環境、完善的配套設施如生鮮集中供應、快遞代收發、日用品及蔬菜上門配送等服務是否具備再到鄰里素質的高低都包括在小區品質中,成為影響90后購房選擇的重要因素。



曾有報告這樣評價年輕人的新消費觀:“物品選獨特的,生活要個性的,別人的目光是無所謂的?!?對內,精神角落的自在,對于年輕人來說也至關重要。


近8成的年輕人與比爾蓋茨想的一樣“未來沒有配備人工智能的房子,都是毛坯房。因此在家裝風格上,科技感和未來感的體驗是非常必要的。






疫情之后,什么才是真剛需


新年伊始,新冠肺炎蔓延。人們第一次度過了如此漫長的宅家時光。在與房子深度相處的過程中,人們開始關注到了從前忽視的許多問題,年輕人對家居空間也提出了新的要求。


近兩年,在高房價下,廚房往往被不愛下廚的年輕人犧牲。市面上的主力戶型都是小廚房。書房更是幾乎不會出現在剛需或剛改產品。近日貝殼找房發布的《2020新居住消費洞察報告》調查了1萬多名買房人,發現疫情之后,在資金有限的情況下,零噪音臥室、電器配齊的廚房、能做辦公區的書房成了消費者將會優先改造三大居住空間。尤其有近一半的家庭,最希望改造的是廚房;而近半數的消費者表示,更偏愛開放式的廚房。


碧桂園在針對疫情后人們對居住環境需求變化的研究中也發現,當下的年輕購買者對廚房空間和功能性的需求在不斷提升。在與房子親密相處的這段時間里,人們終于發現一個操作舒適的廚房對生活質量的提高起著如此重要的作用。



此外“病毒很可能通過糞口傳播”的新聞也讓年輕人們關注到了衛生間的重要性。2899組家庭中,六成的調查者提出希望地漏馬桶設置能夠防反臭和防病毒傳染。



面對150平方米的四居室大房子,購房者所要求動靜分明、干濕分開的各種生活需要當然是十分容易滿足的事情。當居住面積更小,“口味”和需求更加鮮明的年輕人成為主流的購房消費者時,這也反過來影響著開發商研發設計的住宅產品,不斷創新更迭。


對于開發商來說,基于年輕人的需求,目前的產品會更關注功能性與舒適感,在總價控制下做到戶型的“極致優化”。如在更小的廚房空間中,碧桂園的產品設計會選擇更有利于洗切燒的動線完成的U形廚房設計,同時滿足年輕人對廚房操作舒適度和空間利用率的需求。


當靈活辦公、線上直播等方式被人們接受和習慣后,工作間功能更加凸顯。因此在產品設計上,在一個空間內將工作區域和休息區域有效分離,更符合當代年輕人的功能需求。



在衛生間這樣狹小空間里,功能、配置上也都做到“極致優化”。在空間上實現洗漱、如廁和沐浴三段式設計,保持沐浴之外的場地干區地漏。與此同時取消了使用頻率低的地漏排水,由此降低管道污染的風險。





作者?| 鄭藝陽
編輯?|?鄭藝陽
設計?| 梁海虹

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